特約の無効と判例の傾向

特約は「公序良俗に反する」から無効？

基本的に個人の当事者同士で結ぶ契約というのは自由に条件を設定できる。しかし、法律では強行規定というものがあり、例外的に、契約内容が公序良俗に反する場合、例えば交換殺人とか、家賃遅れたら１，０００，０００億万円払えなどと言う特約は、たとえお互いが同意の上で行った契約であっても無効だ。 これを逆手にとって、「原状回復費用を入居期間にかかわらず借主負担にする特約」は「公序良俗に反するから無効だ」という人がいるが、今のところ特約が民法上の「公序良俗違反」で無効とされたケースは特殊なケースを除いては存在しない。公序良俗に反するとは先の通り明らかにおかしな（？）条文を言うのであり、修繕費を借主負担とする契約を「公序良俗に反する」とまではいえないというのが一応の考え。 ただし、公庫物件では「公庫設立の趣旨に反する」として公序良俗違反という判決が定着しつつある他、消費者契約法をはじめとする状況の変化であながち否定はできない。

借主に不利な特約は無効？

「民法では借主に不利な特約は無効です」こう言って特約の無効を主張するひともいるが、これは拡大化解釈の可能性がある。 確かに「借主に不利な条項は無効」という言葉はあるが、乱暴にいうと、不利というのは、借主の賃借権（居住する権利）を害する可能性があることが多い。「借主が費用を払う＝不利」ではない。たとえば、更新できない、更新料１０ヶ月分などという場合は、賃借権を脅かすことになるから「借主に不利」となり無効となる可能性がある。

宅建主任者が重要事項の説明を行わなかったから無効？

これを問題にして特約の効力が争われたこともあるにはあるが、誰が説明してもわかるような特約の内容であれば、宅建主任者が説明しないからと言って原則特約の効力とは無関係だ。あくまで本人の意思や借主貸主の契約内容が重視される。仲介業者が宅建業法違反となるが、それと契約とは別の問題である。

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