経年変化（自然損耗）の考え方
下記の表は例えば壁クロスを張り替えてから時間の経過とともに価値が減少するということを表したものだ。この価値の減少分が「自然損耗分」（普通に使った汚れ）というわけだ。
借主の負担があるのは「故意過失」のあった場合に限る。従って、Cの時点で大家が綺麗なのに「張替え！」と言ったとしても、普通に生活しての汚れだけであれば、負担する必要はない。 |
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縦軸（％）：新品に対する価値。必ずしも負担割合の％ではない。
横軸（年）：新品にしてからの経過年数。入居期間とは異なるので注意。
※参考図書：「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」
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 つまり故意過失がある場合も全額負担はない。 |
新築で入居し、４年後に退室したケースを考えてみよう。上の図で言うとＡからＣまで住んだ場合だ。新築では入居した時は壁も新品だったので、その時の価値は１００％、しかし、退去時の４年後にはほぼ半分の価値になる。ところが、４年間住んで、あなたが壁に物をぶつけて破いてしまったとしよう。この場合、普通に使った汚れではないので、あなたはその部分を弁償する必要がある。
しかし、壁に関しては４年経って価値は半分程度なのだから、借主側で弁償する金額も現在の価値全部、つまり総張替え代の半分の負担でよいはずだ。 |
| 自然損耗分は既に家賃として支払済み |
| 上記のうち残り半分が「自然損耗」（普通に使っていて生じた汚れ）というわけで、実はこの部分は既に毎月の家賃として払っているのだ。従ってこのケースであなたが壁紙張替え代金の全部を弁償するとなると、今まで家賃として払った自然損耗分をもう一度出る時に二重払いするということになる。 |
| 10年以上住めば負担は最小限に！ |
| また、同じように４年ではなく１０年住んだような場合（ＡからＤまで住んだ）、壁紙の価値はさらに減少している。とすると、いくら壁が破れていても、価値の減少のほとんどの部分はどの道発生する「自然損耗」であり、あなたは家賃に含んで支払済みだから、故意過失があったとしても大きな負担はないと考えてよいだろう。 |
| 入居時に張り替えていなかった |
| さらに、壁紙が新品でない部屋に入居して、二年で引越しをした場合を考えても同じだ。上の表で言うと、ＢからＣまで住んだということになるが、二年住んだＣの時点で、故意過失による張替えが生じても、Ｃ点現在の価値の分だけ払えば済むということだ。 |
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