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■特約のある場合 旧建設省の定めた「原状回復に関するガイドライン」はあくまで指針であり、法的拘束力はない。また、契約当事者（貸主借主）が、これと異なる契約を結ぶことは自由だ。従って、自然損耗を借主に負担させる契約も、とりあえずは有効な契約条項となる。しかし、過去の判例を見ると、これらの特約条項が有効となるのは、下記の要件を満たした時のみとされている。 ①暴利的でなくかつ合理的な理由が存在する。箇条書きにされてもピンとこないだろうから、良くあるケースで説明しよう。 退室時に一方的に室内クリーニング代金を敷金から相殺された。清算した不動産屋に文句を言うと、「契約書に書いてあるでしょ！」と不動産屋。当時の契約書を押入れから引っ張り出してよく読んでみると、豆粒のような字で「特約：室内クリーニング費用は借主の負担とする」と書いてあった。 ●契約書にあれば請求するのは当たり前だが 契約書に書いてあるから請求する。当然当たり前のことだろう。初めからそういう契約ですよ。といわれればぐうの音も出ない。ところが、後になってよく読んだら書いてあったというような場合は、上記の②③を満たしていないということになる。要するに契約書を根拠に請求するならば、単に契約書に記載するだけではなく、きちっとした説明と、了承したという証拠が必要。「不意打ちは駄目よ」ということだ。ご想像の通り、このケースにぴったり当てはまる人はかなりいるはず、契約書に書いてあるからといって何でもまかり通ると言う考えは間違いなのだ。 また、「原状回復費用は全て借主の負担とする」というような特約は、「補修代は全部借主が無条件負担」という内容に取れるが、実際には「あくまで故意過失部分の補修代のみ」と自然損耗分も含めて全部負担させる大家サイドの意向には沿わず縮小解釈される傾向にある。 ●契約書は事前に確認を！！ しかし！一つ達人は言いたい。「契約書ぐらい契約前に読んでくれ」。不意打ちする方もするほうだが、契約書を読まないでおいてあとで文句を言うというのもどうかと思うぞ。ただ、だからと言ってこれらの費用を払いなさいというつもりも毛頭ないが、変な特約が潜んでいるとも限らない契約書を読むことは、後々のトラブル防止。もし契約内容に納得いかない場合は、契約を取りやめるとか、契約する前に条項の削除を求めるのが筋だろう。賃貸借契約も立派な法律行為。十分自覚をして欲しい。 ※消費者契約法 去年施行された消費者契約法によると、民法では先の３要件を満たせば有効とされた特約も、無効となることが考えられる。しかし、この法律はまだ施行されて間もなく、判例の蓄積がないので、ここでは詳しく述べない。 ●特約に対するまちがい 最近はネットなどで勉強して、かなりハイレベルなことを言う人も多い。しかし、もう一歩勉強が足りず、間違いを堂々と主張する人もいるから注意しておく。 １.特約は「公序良俗に反する」から無効だ 基本的に個人の当事者同士で結ぶ契約というのは自由に条件を設定できる。しかし、法律では強行規定というものがあり、例外的に、契約内容が公序良俗に反する場合、例えば交換殺人とか、家賃遅れたら１，０００，０００億万円払えなどと言う特約は、たとえお互いが同意の上で行った契約であっても無効だ。 これを逆手にとって、「原状回復費用を入居期間にかかわらず借主負担にする特約」は「公序良俗に反するから無効だ」という人がいるが、これは間違い。公序良俗に反するとは先の通り明らかにおかしな（？）条文を言うのであり、修繕費を借主負担とする契約を「公序良俗に反する」とまではいえない。 ２．借主に不利な特約は無効だ 民法では借主に不利な特約は無効です」こう言って特約の無効を主張するひともいるが、これも間違い。確かに借家法には「借主に不利な条項は無効」という言葉はあるが、よ～く読めば、これは「期間や権利」に関する部分に限定したものだ。全てに於いて「借主に不利な条項は無効」では無い。 ３．宅建主任者が重要事項の説明を行わなかったから無効だ これを問題にして特約の効力が争われたこともあるにはあるが、誰が説明してもわかるような特約の内容であれば、宅建主任者が説明しないからと言って原則特約の効力とは無関係だ。仲介業者が宅建業法違反となるが、それと契約とは別の問題。 >>クリーニング・室内清掃費？ |
