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■どうやって取り返すのか？ 最終的な交渉のコツは「どこで着陸するかを十分見極めてある程度譲歩した上で応じる」のが賢い方法。業界標準のルームクリーニングや、ジレンマの話、経年と過失の線引きの話などを考えると、１００パーセント敷金を取り戻すことに固執すると、返ってくる金額の割りに合わない心的疲労と労力を消耗する結果になる。 １．口頭での抗議 先ずいきなり法的手段と張り込まなくても、先ずは口頭レベルの抗議をするのが最も簡単。また、不動産屋の方も原状回復の考え方についてはある程度知っていながら過剰請求しているケースも相当数あり。１回の抗議であっさり譲歩案を示されることも多い。 逆に不動産会社も大家昔からの方法に固執している場合、下手するとネットで勉強したあなたの方が物知りである可能性もある。しかし大家も不動産会社もプロのプライドがある。いきなり知識をひけらかして交渉すると逆効果になりかねないから、先ずはソフトにちょっと納得できませんというニュアンスで交渉するほうがよいだろう。 ２．内容証明を送ってみる 口頭での抗議で駄目なら次は「内容証明郵便」を大家さんに送りつけるのが次の一手だ。コレには二つ意味があり、先ず、相手に自分が本気であることの意思表示。この段階で大家さんサイドから譲歩案が示されることも多い。次に「法的措置」への準備だ。次に述べる小額訴訟にしろ通常裁判にせよ、お互いが十分話あったかが問題にされるので、これはその交渉経過を示す重要な証拠となる。 ３．小額訴訟 話し合いでもうどうしようもないレベルに達した。譲歩された額に納得がいかない。この場合次のステップである「小額訴訟」に入る。小額訴訟とは３０万以下の金額に対する通常裁判の超簡易版であり、弁護士不要・審議は１回・判決は即日・費用は１万円でおつりが来るというメリットがある。通常裁判に行く前に先ず小額訴訟をするのがセオリーだ。 ▼小額訴訟は和解が多い 敷金問題と小額訴訟について、知っておくべきことは、小額訴訟の結果は原則和解になるということだ。なぜなら、先に述べたとおり、経年変化との線引きをハッキリさせるにはより高度な検証が必要だし、さらに特約なんぞあろうもんならその特約の効力について契約時の状況や証拠を深く検証する必要がある。これを弁護士もなく、１回の審議で正しい結論を出せというのは至難の業。小額訴訟とはあくまで迅速に結論を出す目的であるから、これらについては深く議論する余裕がないのだ。このため、契約の真意はとりあえずおいて置いて、双方の納得いく結果で和解させると言う方法を取るのだ。 無論。あなたが提示された和解内容に納得いかなければ和解案を飲まなければよいのだが、裁判官も経年変化の考え方を踏まえた上で和解案を出し、単純に当初の大家の主張とあなたの主張の間を取るというようなものではないから、意地にならず十分考えたうえで応じよう。ここで和解が成り立たない場合、裁判官が判決を出す。この判決に当事者のどちらか一方が意義を申し立てると弁護士を立てて争う「通常裁判」に移行してしまう。そもそも和解が成り立たなかったという経緯があるから、どちらかが意義を申し立てる可能性は高くなる。あまり自分の主張を貫き通して、大家さんに逆上されると、通常裁判になり弁護士費用や長い裁判期間を余儀なくされるので、ここもおとしどころが肝心ということだ。 ４．通常裁判 これが最後の手段。ここまで来るのはこじれにこじれた場合だろう。先ず、原状回復の考え方で述べたようなケースから明らかに逸脱するような場合は、裁判になってもあまり心配する必要は無いだろう。仮にあなたがケチョンケチョンに部屋を汚したとしても、経年変化分については必ず考慮されるはずであるから、全額あなたの負担と言うことにはならない。しかし、入居１年で退室し、部屋がかなりひどい状況にもかかわらず、全額返還を求める人もいるが、そういう人には当然それなりの判決になるので、あくまで故意過失が無かったのかどうかを第三者の立場で振り返って考えていただく必要はある。 裁判では、やはり「特約」の有無も問題になる。これについては特約のある場合で大方述べたが、実際にどのような判例になるのか、これをもう少し踏み込んで説明しよう。 ▼特約の裁判における判例の傾向 契約書に無条件で原状回復費の借主負担をさせる条項が盛り込まれていた場合、契約書の文言、裁判官の違はあるものの概ね下記のような傾向があるようだ。 ①特約の効力を認められる 重要事項で説明を受け、もしくはあなたがその特約の存在について了承したという何らかの証拠がある場合、やはり契約書どおり借主の負担という判例も多数存在する。重要事項の説明にしっかり書いてあり、捺印までしておいて、あとで知らぬ存ぜぬでは通りません。説明を聞いていないというのは話にならないので注意。 ②借主が認識していたという証拠が無いので条項は無効 先にも述べたとおり、特約の内容が「暴利的でない・了承している・理解している」の３項目を満たしていないとして、特約の効力を否定するケースもある。よくあるのが、契約書の条文の中に、印字された字でさらっと盛り込まれているような場合で、契約時になんら説明が無かった場合が該当するだろう。 ③縮小解釈（あくまで故意過失のあった場合のみと解釈） 「原状回復費用は借主の負担とする」という特約の場合、無論大家サイドの意向は「無条件で全額を負担をしてもらう」ということではあるが、判決ではこの条項を「故意過失がある場合に限る」と縮小解釈することがある。つまり、「故意過失以外は大家負担」という前提を改めて確認したに過ぎないわけで、冒頭の大家の趣旨は却下されることになる。 ④縮小解釈（大家の負担義務を免除したにすぎないと解釈されるもの） 例えば、「エアコン修理の費用は借主負担」と言う特約条項は「有効」（直す直さないは借主の自由）。これと同じで、「畳の張替え代金も借主負担」という条文も有効だ。ただし、これは直した場合の費用を「貸主が負担する義務を免除する」という意味にすぎず、「必ず借主が修理して費用を負担しなくてはならない」ということではない。従って、住んでいるときに畳がすりきれて嫌なら借主負担で直すのは自由だが、出て行くときに直す義務までは負わないという考え方だ。 >>敷金リンク |
